İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ

İMAR YÖNETMELİĞİ

İzmir’in yeni imar yönetmeliği, Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nin 21. 03. 2002 tarihinde yapılan toplantısında görüşülerek yeniden şekillenmiştir.

BİRİNCİ KISIM Genel Hükümler

Amaç Madde 1- Bu yönetmeliğin amacı, İzmir Büyükşehir Belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşme alanları ve bu alanlardaki yapılaşmaların imar planları ve bu planların öngördüğü koşullarla uyumlu, imar kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri ile fen sağlık ve çevre koşullarına uygun, kamu yararı gözetilerek sağlıklı ve güvenli yaşamı güvence altına alacak şekilde oluşumunu sağlamaktır.

Kapsam

Madde 2- 3194 sayılı İmar Kanunu ve Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında 3030 Sayılı Kanunun Uygulanması İle İlgili Yönetmeliğin 8.maddesi gereği hazırlanan bu yönetmelik, İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ belediye ve mücavir alan sınırları içinde uygulanır.

Yasal Dayanak

Madde 3- Bu yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanununun (4.) maddesi ile Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 3030 Sayılı Kanunun (6.) ve Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında 3030 Sayılı Kanunun Uygulanması İle İlgili Yönetmeliğinin (8.) maddeleri gereğince hazırlanmıştır.

İmar Planı Ve Yönetmelikte Olmayan Hususlar

Madde 4 - Bu yönetmelikte yazılı hükümler imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır. İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte yer almamış hususlarda lüzum ve gereksinime ve çevrenin karakterine göre uygulanacak şekil, Büyükşehir Belediye Başkanlığının görüşü alınmak kaydıyla ilgili ilçe belediyesince düzenlenir. Tereddüt edilen konularda, büyükşehir belediyesince, ilçe belediyelerinin ve/veya ilgili meslek odalarının görüşleri alınarak, uygulamaya yönelik koordinasyon kararı oluşturulur. Belirlenen şekle ilgili belediyeler uymak zorundadır. Daha sonraki benzer işlerde de büyükşehir belediyesi görüşüne ve/veya koordinasyon kararına uyularak işlem yapılır. Bunun dışında ilgili belediyeler bu yönetmelik esaslarına aykırı karar alıp uygulayamaz.

İlgili Belediye , mevzuat ve standartlarda engelliler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ayrıca, ilgili belediye yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da engelliler ile ilgili önlemleri almaya yetkili ve sorumludur.

İlgili Mevzuatın Geçerliliği

Madde 5– Kıyılar, sit ve koruma alanları, gecekondu önleme ve ıslah bölgeleri gibi özel mevzuata göre düzenlenmiş alanlarda, aksine hüküm olmadıkça bu yönetmelik hükümleri uygulanır.

Bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün uygulamalarda, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına, uyulması zorunludur.

İstisnalar

Madde 6- Resmi kurumlara ait hizmet binalarının yapı projelerinin ilgili belediyece incelenmesi sırasında, bu yönetmeliğin iç ölçülerle ilgili hükümlerine bağlı kalınması mecburiyeti yoktur. Ancak, Türk Standartları Enstitüsünün engellilerle ilgili standartlarına uyulması zorunludur.

İmar planlarında resmi tesis, eğitim tesisi, sağlık tesisi gibi kamu kurum ve kuruluşlarının kullanımına bırakılmış alanlarda; imar planlarında yapılacak yapılarlarla ilgili herhangi bir açıklama getirilmediği hallerde, bahçe mesafeleri ve yükseklikler civar adalardaki yapılaşma koşulları dikkate alınarak ilgili belediyesince belirlenir.

Bu maddenin tatbikinde tereddütte düşülmesi halinde bu yönetmeliğin 4. maddesi uygulanır.

Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarda Tamir ve Tadil İşleri

Madde 7- Ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, imar planı, kanun ve yönetmelik esaslarına uygun hale getirilmedikçe bunların tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez.

Ancak, bir yapıdaki bağımsız bölümlerden herhangi birinin veya müşterek mahallerin İmar Kanunu, imar planı ve/veya yönetmelik hükümlerine aykırı olması bunlara aykırı olmayan diğer bağımsız bölümlerin tamir ve tadil işlemlerini durdurmaz.

Ayrıca, imar mevzuatına aykırı yapıların bulunduğu parsel içinde, mevzuata uygun olarak yapılmış diğer yapılar mevcut ise, bunların tamir ve tadillerine izin verilir.

Belediye Tasarrufundaki Yerler Üzerinde İnşaat

Madde 8- Belediyenin tasarrufundaki kamu malı olarak terkin edilmiş alanlar üzerinde, Belediye hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli tesislerin (telefon kulübeleri, WC ve 12m2 yi geçmeyen muhtarlık binaları) ve otobüs durağı, ulaşım, haberleşme noktaları (bilet gişesi vb.), sinyalizasyon, aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam, bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyalarının inşaatına ancak belediyelerin ilgili teknik birimlerince imar planlarına göre hazırlanmış peyzaj projelerine, tip uygulama projelerine ve İzmir İlan ve Reklam Yönetmeliği hükümlerine uyulması kaydıyla izin verilebilir.

Belediye, kamu hizmetleriyle ilgili yükümlülüklerini yerine getirirken, mevzuat ve standartlarda engelliler hakkında getirilmiş hükümlere ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uymak zorundadır. Ayrıca, yukarıda belirtilen hizmetlerin ve her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.

Yönetmeliğin Devam Eden Ve Bitmiş Yapılarda Uygulanması

Madde 9 - Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.

İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.

Yapıların Estetiğinde Belediye Yetkisi

Madde 10 - Büyükşehir Belediye Başkanlığı kent genelinde uygun gördüğü yerlerde gerek mevcut gerekse yeni yapılacak yapıların estetiği konusunda ilgili meslek odalarının görüşlerini de alarak kurallar belirlemeye ve bu kuralları koordinasyon kararı olarak tüm ilçelerde uygulamaya koymaya yetkilidir.

Ayrıca, yapılaşmanın tamamlandığı meskun alanlarda, kent estetiğini bozucu veya görüntü kirliliği yaratacak nitelikte yıkık, viran, yanmış, metruk yapılar ile çatı örtüsü veya çatı parapet duvarları yapılmamış yapılarda, bu durumun giderilmesi ilgilisine duyurulur.

Yukarıdaki fıkralar uyarınca yapılan duyuruda 10 günden az 30 günden fazla olmamak üzere verilen süre içinde duyuru gereğinin yerine getirilmemesi halinde İmar Kanununun 42/II. maddesi gereğince yapı sahibine para cezası verilir.

İKİNCİ KISIM

Tanımlar

BİRİNCİ BÖLÜM

İmar Planlarına İlişkin Tanımlar

Madde 11- Plan tanımları A- İmar Planı: Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

a) Nazım İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir rapor ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

b) Uygulama İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına temel olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

B- Çevre Düzeni Planı: Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25000,1:50000, 1:100000 veya 1: 200000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan plandır.

C- Mevzi İmar Planı: Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, İmar planları yapım yönetmeliğinin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

D- Revizyon İmar Planı: Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

E-İlave İmar Planı: Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

F-İmar Planı Değişikliği: Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.

G- Koruma İmar Planı: Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı plan olup, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununca tanımlanan taşınmaz eski eser kapsamındaki “anıt”, “külliye”, “sit”, “arkeolojik sit”, “ören yeri” ve “doğal sit”ler ile, kent mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan tarihi, arkeolojik ya da mimari değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya da tek tek sanat değeri taşımasalar bile bozulmamışlıkları ve bütünlükleri açısından belirli bir devri karakterize eden yerleşme dokuları ve kent parçalarının topluca oluşturdukları “kentsel sit” alanlarının korunmaları, bu alanlara uygun yeni kentsel fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar yapılabilmesi için uyulması gereken koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.

H- Parselasyon Planı: Mevzuata, uygulama imar planı ve plan notlarına uygun yapılaşmaya temel oluşturmak ve kamu hizmet ve tesis alanlarının kamu eline geçişini sağlamak amacıyla hazırlanan, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerinde esas alınan arazi ve arsa düzenleme işlemini gösteren plandır.

Yerleşme Alanı (İskan Alanı)

Madde 12 - İmar planı sınırı içerisindeki meskun ve gelişme alanlarının tümüdür.

a) Yerleşik Alan (Meskun Alan) : İmar planı yapımı aşamasında iskan edildiği tespit edilmiş ve nazım imar planında belirlenmiş alandır.

b) Gelişme Alanı ( İnkişaf Alanı ) : Nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.

Madde 13 - Sınırlar

a) Büyükşehir Belediye Sınırı: İzmir Büyükşehir Belediyesinin sınırı, belediye yasasında gösterilen esaslara göre tespit edilmiş olan ilçe belediyelerinin sınırından oluşur.

b) İlçe Belediye Sınırı: İzmir Büyükşehir Belediyesi kapsamında kurulan ilçe belediyelerinin sınırları, bu ilçelerin tüm mahallelerini kapsayan, ilçe sınırlarını aşmayan ve yasalar çerçevesinde saptanıp onaylanan sınırdır.

c) Mücavir Alan Sınırı: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş olan alanlardır. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca bu alanlar köyleri de içerebilir. İmar kanununa göre tespit edilir.

Madde 14- Kentsel Kullanım Alanları

A- Kentsel Konut Alanları: İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskun konut alanları ve kentin gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme bölgeleri, toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskan alanlarıdır.

a) Meskun Konut Alanları: İmar planlarında belirlenmiş yapılaşma yoğunluğuna göre (yüksek, orta, düşük), yapı düzeni korunacak, düzeltilecek, sağlıklaştırılacak ikamet bölgeleridir. Meskun konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.

b) Gelişme Konut Alanları: İmar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş ve yapı düzeni ile yapılaşma yoğunlukları (TAKS/KAKS oranları ya da yapı emsalleri ile ) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Bu alanlarda, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.

c) Toplu Konut Alanları: 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan alanlardır.

d) Gecekondu Önleme Bölgeleri: 775sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.

e) Gecekondu Islah Bölgeleri: 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.

B- Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları: İmar planlarında; yönetim merkezleri, kamu kurumu alanları, askeri alanlar, ticaret bölgeleri, tercihli ticaret bölgeleri, metropoliten aktivite merkezi, serbest bölge, sanayi bölgeleri, küçük sanayi alanları, depolama ve konut dışı kentsel çalışma alanları gibi çalışma hayatına ve kent yönetimine ayrılan alanlardır.

a) Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgelerdir. Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ile yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.

b) Tercihli Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir. İmar planlarında belirlenen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde yer alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve ticaret girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.

c) Metropoliten Aktivite Merkezleri: İmar planlarında belirlenmiş, konut, her türlü ticaret, depolama, büro, işhanı, eğlence yerleri, yönetim binaları, kamu kuruluşları, otel, motel gibi kullanımların yer aldığı bölgelerdir. Bu bölgelerde zemin katlarda konut yapılamaz. Ayrıca, bu bölgelerde yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve konut dışı kullanım girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.

Bu bölgelerde servis istasyonları; yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde yapılabilir.

d) Pazar Yerleri: İmar planında tanımı getirilmiş fonksiyonların yer alacağı açık ve kapalı pazar yerleridir.

e) Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları: Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde), çok katlı taşıt parkları, her türlü ticaret, lokanta, sinema, tiyatro ve eğlence yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı mağazalar, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, depolama, sosyal ve kültürel tesis alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü, tehlikeli, kokulu, patlayıcı yanıcı maddeler içeren ve bol su kullanan, depolayan, zararlı atık madde çıkartan, çevre sağlığı yönünden sakıncalı olanları yer alamazlar.

Bu tür alanlarda inşaat yaklaşma sınırları içinde kalmak ve TAKS-KAKS ve/veya emsal değerleri aşılmamak kaydıyla bina kütle ölçüleri serbesttir. f) Sanayi Alanları: İmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi tesislerinin yer aldığı bölgedir.

g) Küçük Sanayi Alanları: Küçük ölçekte üretim yapan sanayi tesisleri ile tamirhane ve benzeri hizmet tesislerinin yer aldığı bölgelerdir.

h) Depolama Alanları: Sanayi ve ticari ürünlerin depolanacağı tesislerin yer aldığı bölgelerdir.

i) Toptan Ticaret Alanları: Toptan ticaret ve bu amaçla ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin yer aldığı alanlardır.

j) Serbest Bölge: Bakanlar Kurulunca serbest bölge olarak ilan edilen alandır.

k) Yönetim Merkezi: İmar planlarında, kentin yönetim merkezlerini tanımlayan yönetim birimlerinin yer aldığı alanlardır.

l) Kamu Kurum Alanları: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyece veya kurumlarca sermayesinin arısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait tesislerin yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda, hizmet binasının yanısıra lojman yapılabilir. Ancak , lojman alanı toplam inşaat alanının % 10’unun geçemez.

m) Askeri Alanlar: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda belirtilen alanlardır.

n) Akaryakıt İstasyonu: Araçların akaryakıt, yağ, su, basınçlı hava gibi ihtiyaçlarının sağlandığı ve taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçalarını da bulundurabilecek şekilde düzenlenmiş tesislerdir.

o) Servis İstasyonu: Araçların, bakım-onarım, yağlama ve yıkama gibi işlerinin yapıldığı tesislerdir. Bu tesislerin akaryakıt sağlayacak şekilde düzenlenmiş olanları akaryakıt istasyonu sayılır ve akaryakıt istasyonu ile ilgili hükümler uygulanır.

p) Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) İkmal İstasyonları: Sıvılaştırılmış petrol gazlarının sabit tanklarda depolandığı, yakıt olarak sıvılaştırılmış petrol gazlarını kullanan sabit depolu karayolu taşıtlarına dispenser vasıtasıyla ikmal hizmetlerinin verildiği istasyonlardır.

C-Turizm Yerleşme Alanları: İmar planında; turizm konaklama tesisleri, turizm ve ikinci konut alanları, turizm ve tercihli kentsel kullanım alanları, günübirlik tesis alanları ile geleneksel üretim / satış ve pansiyon konut alanları, plaj alanları / kıyı kesimlerindeki servis odakları gibi kullanımların yer aldığı alanlardır.

a) Konaklama Tesisleri: Bu alanlar otel, motel, apart otel (bir turizm tesisine bağımlı olmak koşuluyla), tatil köyü, kamping gibi yataklı tesisler ile bunların lokanta, kafeterya, bar, diskotek gibi yan birimlerinin yer aldığı alanlardır.

b) Turizm Ve İkinci Konut Alanları: Bu alanlar plan koşullarına bağlı olarak tercihe göre turizm konaklama tesislerinin veya 2. konutların yapılabileceği alanlardır.

c) Turizm Ve Tercihli Kentsel Kullanım Alanları: İmar planlarında (T) işareti ile belirlenmiş alanlar olup, bu alanlar turizm konaklama tesisleri, konut, ticaret ve büro binalarının yapılabileceği alanlardır.

d) Günübirlik Tesis Alanları: Bu alanlar yapılaşma koşulları, imar planında belirtilen sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.), lokanta, gazino, kafeterya, çay bahçesi gibi toplumun yararlanabileceği tesislerin yer aldığı alanlardır.

e) Eğlence Ve Turizm Tesisleri: Her türlü kır kahveleri, tavernalar, içkili ve içkisiz lokantalar gibi tesisleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.) ve oyun salonu, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, restoran, kafeterya, birahane, dans salonu, düğün salonu, gece kulübü, bar, diskotek ve emsali içkili ve içkisiz yerleri kapsar.

f) Plaj Alanları: Kamuya açık kıyı alanlarıdır.

D- Koruma Alanları: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre yapılanma şartları belirlenen arkeolojik, tarihi, kentsel ve doğal sit alanları ile, özel koşullu tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak alanlar, tarımsal niteliği korunacak özel mahsul alanları / organize tarımsal işletme alanları ve yapı yasağı ya da sınırlaması getirilen alanlar “Kentsel Koruma Alanları”dır.

a) Bugünkü Arazi Kullanımı Devam Ettirilerek Korunacak Alanlar: Özel koşullu tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak özel mahsul alanları, doğal karakteri korunacak alanlar, organize tarımsal işletme alanları olarak gösterilen ve planda özel yapılaşma koşulları getirilmiş tarım alanlarıdır.

b) Yapı Yasağı Veya Sınırlaması Getirilen Alanlar: Jeolojik, topografik, morfolojik, su kaynağı koruma kuşağı, enerji nakil hattı, petrol boru hattı, su ve kanalizasyon vb. hatlar ile hava alanı koruma bandı ve uçuş koridoru (konisi), askeri alanlar, askeri güvenlik alanları, sağlık koruma bantları, karayolları yol kenar koruma kuşağı gibi nedenlerle yapı yasağı ya da sınırlaması getirilen alanlardır.

E- Yeşil Alanlar:Toplumun yararlanması için ayrılan, günübirlik eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını karşılayan, gerek aktif gerekse pasif kullanımlı, bitki örtüsünün yoğun olduğu alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulacaktır.

a) Aktif Yeşil Alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan kentsel ve bölgesel parklar (dinlenme alanları), çocuk bahçeleri, oyun alanları (semt spor sahaları), mesire alanları (piknik ve eğlence alanları), özel işlevlere ayrılmış yeşil alanlar gibi alanlar bu alanlar kapsamındadır.

1- Parklar (Dinlenme Alanları): Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planlarında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise, bu alanlarda ancak WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir.

2- Çocuk Bahçeleri: (0-6) ve (7-11) yaş gruplarının oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçler, süs havuzları, pergola ve W.C yer alabilir.

3- Oyun Alanları (Semt Spor Sahaları): İskan bölgeleri içinde yer alan gençlerin spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan açık alanlardır.

Bu alanlarda, toplam inşaat alanı arsa alanının %3’ünü ve aynı zamanda 200 m2’yi ve yüksekliği 1 katı ( 3.80 m.) geçmeyen ve mülkiyet sınırlarına 5 metreden fazla yanaşmayan, sadece soyunma kabinleri, duş, WC kullanımı için yapı yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

4- Piknik, Mesire ve Eğlence Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri ile yapılaşma emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

5- Rekreasyon Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri, dinlenecekleri, sportif etkinlikler yapabilecekleri alanlardır.

Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler, açıkhava tiyatroları ile yapılaşma emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile su ve kara sporlarına ilişkin kapalı tesisler ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün

alan dikkate alınarak hesaplanır.

b) Pasif Yeşil Alanlar: Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar, mezarlıklar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.

c) Yeşil Bant: Yeni gelişim alanlarında ve kent çeperlerinde, belirli bölgeleri veya kullanımları ayıran ve/ya birbirleriyle yaya bağlantılarını sağlayan, devamlılık gösteren ağaçların yoğun bulunduğu yaya dolaşma ve yürüme olanakları veren yeşil alanlardır.

F- Kentsel Sosyal Altyapı Alanları: İmar planlarında kentlinin ihtiyacını karşılayacak eğitim, sağlık, kültürel, dini vb. sosyal tesislerin yer alacağı alanlardır. İmar planlarında aksine bir açıklama getirilmediği taktirde bu tür alanlar ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından plandaki kullanım amacına uygun olarak değerlendirilir.

Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulması zorunludur.

a) Eğitim Tesisleri Alanları: Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak temel eğitim öncesi öğretim (kreş alanları), ilköğretim, ortaöğretim, temel eğitim, mesleki ve teknik öğretim ile yüksek öğretim tesislerinin yer alacağı alanlardır. Yeni yapılacak eğitim alanlarında açık alanlar tüm alanın 1/2'sinden az olamaz.

b) Sağlık Tesisleri Alanları: Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, huzurevi (yaşlılar bakımevi) gibi tesislerin yer alacağı alanlardır.

c) Kültürel Tesis Alanları: Kütüphane, konferans, konser, tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır.

d) Dini Tesis Alanları: Cami, kilise, sinagog, havra, cem evi gibi ibadete açık dini tesisler ile bunların zorunlu müştemilatlarının bulunduğu alanlardır.

e) Sosyal Tesis Alanları: Bu alanlar, kültürel tesisler, yurt, kreş, huzurevi, yetiştirme yurdu, güçsüzler evi, turizm bakanlığı danışma bürosu gibi kamuya ait tesisler ile kamu hizmeti gören vakıf ve meslek odalarına ait sosyal ve hizmet binalarının yer alacağı alanlardır.

f) Kentsel Ve Bölgesel Spor Alanları: Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

g) Özel İşlevlere Ayrılmış Alanlar: imar planında fuar, lunapark, festival alanları, hayvanat ve botanik bahçeleri, kültür park gibi işlevler için ayrılmış alanlardır.

h) Belediye Hizmet Alanı: 1580 ve 3030 sayılı yasalarda belirtilen belediye hizmetlerini gerçekleştirmek amacıyla imar planlarında ayrılan alanlardır.

G-Kentsel Teknik Altyapı Alanları: Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve her türlü ulaştırma, haberleşme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanımlarının yer aldığı alanlardır.

H- Kesin Yapı Yasağı Uygulanacak Alanlar: İmar Kanunu ve diğer genel ve özel yasalar, imar planı, koruma planı ve diğer mevzuat hükümleri ile karayolları ve yol kenarları koruma kuşaklarında, sahil şeritlerinde, enerji nakil hatları yaklaşma sınırları içerisinde, hava alanı koruma ve askeri stratejik alanları koruma kuşaklarında, hava alanı uçuş konilerinde, kültür ve tabiat varlıklarını koruma alanlarında, diğer kamu alanlarında ve ayrıca imar adalarında ve imar parsellerinde verilmiş yapı yaklaşma sınırları dışında yapı yapma yasağı getirilmiş alanlardır.

Madde 15- Ada Ve Parsellere İlişkin Tanımlar

A- Ada Tanımları

a) Kadastro Adası: Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

b) İmar Adası: İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

B- Parsellere İlişkin Tanımlar:

a) Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman oluşmuş, mülkiyeti tescilli parseldir.

b) İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

c) Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Genel olarak,köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. İki veya daha fazla yola cephesi olan parsellerde,ön,arka ve yan cephelerin tayini, adadaki diğer parsellerin konumları,mevcut teşekküller ve yapı nizamı dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

d) Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatlarının en uzun ve en kısa olanının

uzunluklarının ortalamasıdır.

e) En Az Parsel Alanı: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az alanıdır.

f) En Az Parsel Cephesi: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az ön cephe uzunluğudur.

g) En Az Parsel Derinliği: Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az parsel derinliğidir.

C- Bahçe Tanımları

a) Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde, yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri de ön bahçe tanımına girer.

b) Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

c) Yan Bahçe: Komşu parsel sınırı ile yapı yan cephe hatları arasında kalan ön ve arka bahçeler dışındaki parsel bölümleridir.

d) Yapı Yaklaşma Sınırı: İmar adası veya imar parselinde, yapının zeminde oturduğu alan olarak, ada veya parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafeyi tayin eden sınırdır.

D- Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar

a) Tabii Zemin: Parselin hafredilmemiş veya doldurulmamış doğal zeminidir.

b) Tesviye Edilmiş Zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.

E- Ayırma Ve Birleştirme İşlemi İle İlgili Tanımlar

a) Ayırma (İfraz) : Parselin imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak ayrılmasıdır.

b) Birleştirme (Tevhit): Parsellerin imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak birleştirilmesidir.

Madde 16- Yapılaşma Düzenine İlişkin Tanımlar

a) Ayrık Düzen: Hiçbir yönde komşu parsel sınırına bitişik olmayan yapı düzenidir.

b) Bitişik Düzen: İmar planında kat adedi, ön bahçeli veya ön bahçesiz oluşu ve bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olacağı belirtilmiş yapı düzenidir.

c) Blok Düzen: İmar planı veya bu Yönetmelikte, derinliği, kat adedi ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kütlesinin bir veya birden fazla imar parseli üzerine oturduğu bahçeli yapı düzenidir.

d) İkiz Düzen: İmar planında, binanın bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olarak oturacağı alan belirtilmiş olan, imar yönetmeliği ile derinliği, kat adedi ve buna bağlı bina yüksekliği tanımlanmış bahçeli blok düzenidir.

İKİNCİ BÖLÜM

Yapılaşmaya İlişkin Tanımlar

Madde 17- Yapı Alanına İlişkin Tanımlar

a) Taban Alanı (T.A.): Yapı veya yapıların, taşıyıcı sisteminin zeminle irtibatını sağlayan kolonların dış yüzeylerinin çevrelediği alandır. Bahçeye yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

b) Taban Alanı Katsayısı (Taks) : Taban alanının, imar parseli alanına olan oranıdır.

c) Katlar Alanı Katsayısı (Kaks) : Katlar alanının imar parseli alanına olan oranıdır.

d) Yapı inşaat Alanı, Katlar Alanı : Bodrum kat ve çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen ve kullanılabilen tüm katlarının ışıklıklar çıktıktan sonraki alanlarının toplamıdır. Bu yönetmeliğin 42. maddesine göre düzenlenen açık çıkmalar, hava bacaları, saçaklar, iç yüksekliği 1.80 m. yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, genel merdiven dışında tertiplenen yangın merdivenleri, tabii zemin terasları, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, brüt 45m2.yi geçmeyen kapıcı daireleri, su deposu ve hidrofor bu alana katılmaz. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

e) Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı): Bodrum kat ve çatı arasındaki piyesler dahil olmak üzere yapının inşa edilen tüm katlarının toplamıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar ve üstü açık tabii zemin terasları hariç, bütün ortak alanlar ve açık ve kapalı çıkmalar bu alana dahildir.

f) Bağımsız Bölüm Brüt Alanı: Bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alanın ışıklık, hava bacası, tesisat ve çöp bacaları, çok katlı bağımsız bölümlerdeki merdiven boşluğu (merdivenin kendisi dahil) düşüldükten sonraki alandır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin brüt alanı, bu alana eklenti brüt alanının ilavesi ile bulunur.

g) Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisinde duvarlar arasında kalan, proje üzerinde gösterilen kaba yapı boyutlarının her birisinden (2 x 2.5 cm. sıva kalınlığı) 5’er cm. düşülerek bulunan net ölçülerle hesaplanan faydalı alandır. Bağımsız bölümlerde, ışıklıklar ve her tür baca, karkas binalarda taşıyıcı elemanların duvarlardan taşan dişleri, balkonların veya arsa zemininden (0.50) metreden yüksek terasların toplamının (2.00) m2’si, çok katlı bağımsız bölümlerde iç merdivenin ulaştığı katta merdiven boşluğu, merdivenin başladığı katta merdivenin altında (1.50) m. yüksekliğinden az olan yerler, net alan dışındadır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin net alanı; bu alana eklenti net alanının ilavesi ile bulunur.

h) Kazanılmış Toplam İnşaat Alanı: İmar planlarında kazanılmış toplam inşaat alanına göre uygulama yapılması öngörülen yerlerde; kazanılmış alan, imar durumuna göre yapılması uygun görülen bina veya binaların; bodrum katları ile çatı arası kullanımları hariç olmak üzere, taban alanına katların alanları (çıkmalar dahil edilerek) eklenerek hesaplanır. Yeni yapılacak yapının inşaat alanı hesaplanırken ise, bodrum katta yapılan sığınak ve otopark hariç olmak üzere, Brüt İnşaat Alanı ( Toplam İnşaat Alanı ) tanımı esas alınır.

Madde 18- Yapıya İlişkin Tanımlar a) Yapı: Karada ve suda daimi veya geçici, resmi veya özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir.

b) İmar Mevzuatına Aykırı Yapı: Ruhsatsız yapılan, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, yapı düzenine, bina ve kat nizamına, taban alanına, yapı inşaat alanına, bahçe mesafelerine, imar yoluna, cephe hatlarına, bina derinliğine, bina yüksekliğine, imar planı arazi kullanım kararlarına aykırı olan parsel sınırına veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, hisseli arsa ve arazilere, başkasının mülküne veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilenler gibi yapılardır.

c) Geçici Yapı: İmar Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerine göre geçici süre için yapım ve kullanıma izin verilen yapılardır.

d) Yüksek Yapı: Yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı (bina) türüdür.

Son kat tavan döşeme kotu 30.80 metreyi ve/veya bodrum kat dahil olmak üzere toplam kat adedi 13'ü aşan (13 kat hariç) yapılar Yüksek Yapı olarak kabul edilir. Bu yapılarda, İzmir Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapılar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

e) Yapılarda Tamir Ve Tadil:

1- Basit Tamir Ve Tadil: Yapılarda derz, baca, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, yağmur borusu, saçak, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, duvar kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile bağımsız bölüm içerisinde kalan ve binanın taşıyıcı sistemi ile tesisat projelerini (mekanik ve elektrik ) etkilemeyen, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılan, diğer bağımsız bölüm ve ortak alanları etkilemeyen, kullanım amacını değiştirmeyen bölme duvarı kaldırılması, yerinin değiştirilmesi veya yeni bölme duvarı yapılması, iç pencere veya iç kapı yerlerinin veya ölçülerinin değiştirilmesi veya birbirlerine tahvil edilmesi gibi işlemelerdir.

2- Esaslı Tamir Ve Tadil : Yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen, yapının tümünün veya ortak alan ve bağımsız bölümlerin kullanım amacını, brüt inşaat alanını değiştiren ve tesisat (mekanik, elektrik ) projelerinin değişikliğini gerektiren ruhsata tabi işlemlerdir. Bina cephelerinde binanın tüm görünümünü etkileyen pencere, kapı, çatı v.b tadilatlar esaslı tamir ve tadil kapsamında sayılır.

Madde 19- Binaya İlişkin Tanımlar

A- Bina Kullanım Tanımları

a) Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

b) Umumi Bina : Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, spor tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile katlı otopark, genel sığınak ve bunlara benzer, kısmen veya tamamen umumun kullanımına mahsus binalardır.

c) Mevcut Bina : Yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış veya ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı ikmal edilmiş ve bugünkü imar planlarına göre yükseklik ve yapı düzeni yönünden korunması mümkün olan yapılardır.

B- Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar

a) Bina Cepheleri:

1- Bina Ön Cephesi : Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların oluşturduğu ön yüzeydir.

2- Bina Yan Cephesi : Binanın ön cephesine komşu olan yola veya komşu parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir.

3- Bina Arka Cephesi : Binanın parsel arka cephesi yönünde yola veya komşu arka parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir.

b) Bina Cephe Hatları:

1- Bina Ön Cephe Hattı : Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan katının parsel ön cephe hattı yönündeki yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen, binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden ve diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan, bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe hattıdır.

2- Bina Yan Cephe Hattı : Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan katının parsel yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır.

3- Bina Arka Cephe Hattı : Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın parsele oturan parsel arka cephe hattı yönündeki parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır.

c) Bina Derinliği : Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ön cephe hattına dik hattın uzaklığıdır.

d) Bina Yüksekliği ( H ): Binanın kot aldığı röper noktasından saçak seviyesine kadar olan mesafedir. Binaların son kat tavan döşemesi eğik olarak düzenlendiği takdirde, bina ön cephesindeki çıkma hattı dik doğrultusunun eğik döşemeyi kestiği nokta esas alınır.

e) Röper Noktası : Binanın ön cephe hattı izdüşümü üzerinde bina yüksekliği tespitine esas olmak üzere, yeri ve kotu bu yönetmelik ve bina +- 0.00 kotuna göre belirlenen noktadır.

f) Saçak Seviyesi : Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.

g) Çıkmalar: Binalarda bu Yönetmelikte belirtilen koşullar kapsamında bina cephe hatları dışına yapılabilen konsoldur.

h) Çıkma Hattı: Binada bu Yönetmelik ile belirlenmiş en fazla çıkma mesafesinin izdüşümüdür.

i) Çıkma Altı Mesafesi: Binada çıkma altı ile bina cephe hatlarının oturduğu kaplamalı veya kaplama yok ise tabii zemin veya tretuvar arasındaki yüksekliktir.

C- Bina Kat Tanımları

a) Bodrum Kat : Zemin kat döşemesi altında bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere göre inşa edilen kat veya katlardır.

b) Zemin Kat: Su basman kotu üzerinde tertiplenen ilk kattır.

c) Kademeli Zemin Kat: Bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere göre zemin katın değişik seviyelerde çözümlenmiş şeklidir.

d) Normal Kat: Bodrum, zemin ve çatı arası dışında kalan kat veya katlardır.

e) Son Kat : Çatı, çatı terası veya çatı arası altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

f) Çatı Arası: Bu Yönetmelik hükümleri çerçevesinde eğik olarak düzenlenen çatı yüzeyleriyle son kat tavan seviyesi arasında, bir alt kata bağımlı olarak düzenlenen piyeslerdir.

g) İskan Edilen Katlar: Konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete, çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlardır.

D- Bina Bölüm Tanımları

a) Bağımsız Bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.

b) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerdir.c) Ortak Alan: Kat mülkiyetine konu olan binaların bağımsız bölümleri ve eklentileri dışında kalıp, binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat kat, mahal ve odaları, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler,kalorifer dairesi, yakıt deposu, kapıcı dairesi ve kaloriferci dairesi, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

d) Sığınak: Nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadıyla 3194 sayılı İmar Kanununa göre düzenlenmiş Sığınaklarla İlgili Yönetmelik ve eklerine uygun olarak inşa edilen korunma yerleridir.

e) Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen ve odunluk, kömürlük, müşterek çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri gibi iskan edilmeyen mekanlar ile kapıcı dairesi, bekçi odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan, binanın ortak hizmetlerine tabi mekanlardır.

f) Konut: İnsanların barınma, korunma, yeme içme, yatıp kalkma gibi temel yaşam gereksinmelerini karşıladığı bağımsız bölümdür.

g) İşyeri: Ticarete ve üretime yönelik faaliyetlerin yürütüldüğü bağımsız bölüm ya da yapı veya tesislerdir.

h) Günlük Ticaret : Her türlü gıda maddeleri satış yerleri, büfe, bakkal, tuhafiye, kuru yemişçi, tekel bayii, kuru kahveci, aktar, hediyelik eşya satış yeri, çiçek satış yeri, kuaför, berber, eczane, fotoğrafçı, tek makinesi olan terzihane, kırtasiye, cam-ayna satış yeri, el ile yorgan dikim yerleri, gazete bayii, ayakkabı tamircisi, pasta dondurma satış yerleri, yufka imalathanesi, emlakçı, çay ocağı, kuru temizleme irtibat bürosu, kahvehaneler, oyun salonları, lokantalar, pastaneler, kafeteryalar, internet kafeler, dernek ve lokaller

günlük ticaret olarak değerlendirilir.

i) Geçitler: İmar planlarında belirtilen yerlerde, iki veya daha fazla yolun, meydanın, avlunun vb. açık alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan, giriş ve çıkışı kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu kullanımına açık, çeperleri dükkanlı veya dükkansız üstü kapalı geçiş alanıdır.

j) Çok Katlı Mağaza: Binada ayrıca konut kullanımı var ise, ticari kullanıma ait bina girişleri konut girişinden ayrı ,olarak düzenlenmek kaydı ile bu yönetmelik koşullarına uygun olarak yapılan, içinde bir veya birden fazla bağımsız bölüm bulunan tek veya çok katlı çarşıdır.

k) Pasaj: Pasajlar, birden fazla yollara veya başka bir kullanıma tapuda tescil edilmek koşulu ile komşu bir parsel üzerinde aynı nitelikteki başka bir binaya geçiş sağlayan çarşılar olup, bünyesindeki işyerlerinin ayrı bağımsız bölüm numaraları alması zorunludur.

l) Arkat: Üstü bina ile kapalı en az iki kenarı açık olan, imar planında belirtilen yerlerde yapılan, kamu kullanımına açık, imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine göre düzenlenen yaya geçitleridir.

m) Çay Ocakları: Büro, işhanı, pasaj gibi ticari binalarda ve sanayi çarşılarının bünyelerinde, kullanma alanı en az 3.00 m2 ve yüksekliği en az 2.50 m. olan bağımsız bölümlerdir. Doğrudan bir ateş bacası ve (0.60x 0.60 ) metre ebadında bir hava bacası ile irtibatlandırılmaları zorunludur. Işıklıktan veya doğrudan ışık veya hava alması halinde ayrıca hava bacasına gerek yoktur.

n) Çok Katlı Bağımsız Bölüm: Binada birden fazla kat içerisinde birbiriyle doğrudan bağlantılı çözümlenen konut veya diğer kullanımlı bağımsız bölümdür.

o)Teraslar:

1- Tabii Zemin Terası: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar tertiplenen katlarda, döşeme ile parsel zemini seviyeleri arasında konsol uygulaması yapılmadan, altı kapalı olarak parsel zeminine taşıtılan ve direkt olarak bahçe kullanımı ile irtibatlı terastır. Tabii zemin terasları parsel sınırlarına en fazla 2.00 m. ye kadar yanaşabilir.

2- Kat Terası: Binada değişik büyüklüklerde kat alanları düzenlenmesi durumunda saçak seviyesi altındaki normal kat tavan döşeme seviyelerinde ortaya çıkan düz çatı niteliğindeki teraslardır.

3- Çatı Terası: Son kat tavan döşemesi üzerinde oluşan ve sadece müşterek kullanıma açık olan bina en üst terasıdır.

p) Pergola: Bahçelerde en fazla (2.40) m. net iç yüksekliğinde veya zemin kat ve kat teraslarında bulunduğu katın kat yüksekliğini aşmayacak şekilde gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif strüktür malzemeden yanları açık, üstü döşeme plağı ve kaplaması yapılmadan boşluklu olarak düzenlenen, konstrüksiyondur.

E- Bina Kat İçi Tanımları

a) Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi üstüne kadar olan mesafesidir.

b) Kat İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi altına kadar olan yapı mesafesidir.

c) Kat Net İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme kaplaması üstünden kendi tavan döşeme altı kaplaması veya varsa asma tavan kaplaması altına kadar olan net mesafedir. Döşeme ve tavan kaplama kalınlıkları projede belirtilmemiş ise, (döşeme+ tavan) kaplaması (0.07) m. kabul edilir. Asma tavan derinliğinin, tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar verilmesi zorunludur.

F- Bina Bölüm İçi Tanımları

a) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır.

b) Balkon: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar tertiplenen kat hariç olmak üzere, tüm katlarda, çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya gömme niteliğinde, bağlı oldukları bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme elemanları ile ayrılmış ve bu yönetmelikte belirtilen koşullar çerçevesinde tertiplenmiş, teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır. Açık çıkma olarak yapılan balkonlarda, bağımsız bölümleri ayıran bölme elemanları ve parapet

duvarı dışında herhangi bir yapı elemanı kullanılamaz.

c) Işıklık (Aydınlık): Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo, hela gibi piyeslerin aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık ya da fenerle kapatılmış, ebatları ve koşulları bu yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan boşluktur.

d) Fener: Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıklarının, iç bahçe ve avluların ya da altlarında bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık ve hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı elemanıdır.

e) Baca: Ebatları ve koşulları bu Yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan, ışıklık hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.

1- Duman bacası (Ateş Bacası): Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır.

2- Hava Bacası: Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın havalandırılmasına yarayan bacadır.

3- Tesisat Bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen bacadır.

4- Çöp Bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan bacadır. Çöp bacalarının Türk Standartları Enstitüsünün standartlarına uygun yapılması gerekmektedir.

f) Duvar: Kalınlığı ile gerektiğinde yüksekliği ve yapım koşulları bu Yönetmelikte belirtilen, düşey doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla kullanılan yapı elemanıdır.

1- Dış Duvar: Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.

2- İç Duvar: Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardır.

3- Ortak Duvar: İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya da bitişiğindeki ortak alanı ayıran duvardır.

4- Bahçe Duvarı: Parsel sınırlarında, kendi sınırı içerisinde veya ortak duvar olarak korunma ve gizlenme amacıyla yapılabilen duvardır.

5- Parapet Duvarı: Pencere altlarında ve düz çatılarda korkuluk olarak ve çatılarda tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek amacıyla yapılabilen duvardır.

6- Kalkan Duvarı: Beşik çatı ile örtülü bir yapının mahyaya dik gelen duvarındaki üçgen bölüm, alın duvarıdır.

g) Korkuluk: Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık merdivenler (50 cm. den fazla yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları, zemin katın üzerindeki katlardaki açık ulaşım alanları vb. yerlerde bu Yönetmeliğe ve teknik gereksinmelere uygun yapılan koruma elemanıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Yapı İnşaat Ruhsatı Ve Kullanma (İskan) İzni İle İlgili Tanımlar

Madde 20- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları a) Kadastro Aplikasyon Krokisi: Ada ve parsellerin Kadastro Müdürlüğünce arazide aplike edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi, kenar ölçüleri ile birlikte köşe koordinatlarının yazılması ile oluşan krokidir.

b) Plankote: Ada veya parsellerin en az köşe ve eğim değişim noktalarının, oluşmuş kaldırım ve yolların Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak kotlarını gösteren haritadır.

c) Kot Krokisi: İmar durumu veya vaziyet planına göre ada ve parsellerin köşe noktaları ile yapılacak binaların köşe noktaları ve varsa kademe noktalarının Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak gösterildiği krokidir.

1- Siyah Kot: Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden önceki tabii zemininin kotlarıdır.

2- Kırmızı Kot: Ham yollarda, belediyece hazırlanan ve onaylanan yol profiline göre , bitmiş yolun kaplama üst kotudur.

d) İmar Durumu: Bir parselde inşa edilecek yapı veya yapıların İmar Kanunu, imar planı ve imar yönetmeliği ile öngörülen proje yapım koşullarını, yazı ve kroki ile belirten, ilgili belediyelerce tanzim ve onaylanan yapı ruhsatına esas belgedir.

e) Yapı Yeri Uygulama Krokisi: Yapı inşaat ruhsatı alınmadan önce; sayısal hale getirilen imar parseli veya kadastro parseli üzerine belediyesi tarafından verilen imar durumuna göre proje sorumlusu mimar tarafından projelendirilen vaziyet planının harita mühendisince koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve yapı köşe noktaları ile imar hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su basman vizesine esas röleve krokisinin düzenlenmesinde yararlanılacak poligonları, bu poligonların kot ve koordinatlarını da içeren, ruhsat eki belgedir.

f) Jeolojik Etüd Raporu: İmar planlarının yapımı için zorunlu olan ve imar planlarına veri olan, yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etütlerle elde edilen ve araştırma alanının genel ve yapısal jeolojisini, birimlerin litolojisini, stratigrafisini, yeraltı suyu ve deprem durumunu, birimlerin mühendislik jeolojisi yönünden özelliklerinin belirlenmesini ve sonucunda, araştırma alanının jeolojik olarak yerleşime uygunluğunun (uygun, az riskli, riskli, uygun olmayan alanlar) saptamasını içeren rapordur.

g) Zemin Etüt Raporu: Temel tasarımı ile zemin-temel-yapı etkileşiminin irdelenmesinde kullanılacak zemin özellikleri ve zeminin fiziksel parametrelerinin tayini amacıyla, imar planlarına esas jeolojik etüt raporlarında belirtilen risk durumuna göre tanımlanan mühendislik hizmetlerini içeren standartta ve Bakanlıkça hazırlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uygun olarak ve ilgili mühendislerce düzenlenen jeoteknik etüt raporudur.

h) Su Ve Atık Su Tesisatı Vizesi: Yapının temiz su, pis su ve yağmur suyu parsel içi tesisatının kent şebekesine bağlanması işleminin İzmir Su ve Kanalizasyon İşletmesi tarafından onaylandığını gösteren ve inşaat ruhsatı eki niteliğinde olan iki kademeli belgedir.

1-Tesisat Ön Vizesi: Gerek iskan edilmiş alanlarda gerekse kent şebekesi bulunmayan gelişme alanlarında , inşaat ruhsatı alınması aşamasında gerekli olan sıhhi tesisat projesinin ilgili belediyesinden onaylanmasından önce, yapının içme suyu, atık su ve yağmur suyu parsel içi tesisat projelerinin kent şebekesine veya fosseptiğe bağlantısı yönünden İZSU Genel Müdürlüğü tarafından görülüp onaylandığını gösterir vizedir.

2-Tesisat Son Vizesi (Kanal Bağlantı Belgesi): Ön vizeli projeye uygun olarak yapımcı tarafından yapılan işlem ve imalatın üstü kapatılmadan önce ilgili kuruluş tarafından görülüp kabul edildiğini gösterir kullanma iznine esas belgedir.

i) Elektrik Tesisatı Vizesi : Yapının parsel içi elektrik tesisatının ve gerektiğinde trafosunun kent şebekesine bağlanacağı yeri, şekli ve toplam gücü gösteren projesinin ilgili kuruluş tarafından görülüp onaylandığını proje üzerinde gösterir vizedir.

j) Fen (Yol–Tretuvar) Vizesi : Ruhsatlı yapının inşaatı sırasında tahrip edilen veya zarar verilen yol, bordür, kaldırım ve benzeri imalatın fen icaplarına uygun şekilde ruhsat sahibi tarafından tamir edilerek eski durumuna getirildiğini, Büyükşehir Belediyesi tasarrufundaki alanlarda Fen işleri Daire Başkanlığınca ,diğer yerlerde ilçe belediyeleri Fen İşleri Birimlerince yerinde kontrol edilerek uygun ise veya uygun hale getirildikten sonra kabul edildiğini veya ruhsat sahibince yaptırılmıyor ise maliyetine %20 eklenerek bedelinin tahsil edildiğini gösterir yapı kullanma iznine esas belgedir.

k) İnşaata Başlanmadığı Onayı: Yapı inşaat ruhsatı verilmeden önce, ilgili fenni sorumlunun tarih belirterek, parsel üzerinde yapı bulunup bulunmadığını, inşaata başlanıp başlanmadığını bildiren mimari proje üzerindeki onayıdır.

l) Oda Sicil Belgesi: Mevzuata aykırı uygulaması nedeniyle süreli olarak hakları kısıtlanan proje müelliflerinin bu durumunu denetlemek üzere ilgili meslek odasınca düzenlenen, meslek adamının o andaki durumunu gösterir, her proje için işin adı yazılı belgedir.

Madde 21- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları

a) Ön Proje (Avan Proje): Bu Yönetmeliğe veya Yüksek Yapılar Yönetmeliğine göre düzenlenmesi öngörülen durumlarda veya yapı veya yapıların özelliğine göre proje müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas olmak üzere, geçerli imar durumuna göre düzenlenen ve içeriğinde ; projenin vaziyet planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın merdiveni, bu

Yönetmeliğin izin verdiği durumlarda bahçe içine yapılabilecek trafo ve garajlar ile bahçe ve bina yaklaşım mesafe ve kotları, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının hesaplanması için gerekli olan tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla tanımlanamayan yapı kütlelerinde tam anlatımlı maket veya üç boyutlu çizim ve ayrıca yapı inşaat alanı tablosu bulunan ilgili meslek odasının çizim ve sunuş standartlarına uygun 1/500 veya 1/200 veya 1/100 ölçekli ruhsat eki projedir.

b) Hafriyat Projesi (Kazı Projesi): Yapımcı tarafından talep edilmesi halinde inşaat ruhsatı alınmadan önce kotları belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı durumu ve miktarını belirtecek şekilde ölçümlendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten oluşan, kazı iznine esas veya zemin iyileştirmesine yönelik kazık ve palplanj yerlerini gösterir ruhsat eki projedir.

c) Uygulama Projeleri: Bir yapının inşa edilebilmesi için, gereken tüm ilgili mevzuat ile, meslek odaları tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak hazırlanmış, ilgili kuruluşların ön vizelerini almış, ruhsat eki mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.

d) Tadilat Projesi: Yapı bitmiş olsun veya olmasın ruhsat eki onaylı projelerde imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen değişikliklere göre sadece değişen kısımlarla ilgili olarak tanzim edilen uygulama projeleridir.

e) İlave Yapı Projesi: Yapı bitmiş olsun veya olmasın yapı inşaat alanını aşmamak koşulu ile imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen ilavelerin tüm gerekli projelerini kapsayan ilgili kuruluşların ön vizelerini taşıması gereken uygulama proje bütünüdür.

f) Rölöve Projesi: Mevcut bir yapının halihazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat planları, biri merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephe görünüşleri yerinde ölçüm alınarak çizilen ve gerektiğinde taşıyıcı sistemini anlatan statik raporu ile yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan mimari projedir.

g) Restorasyon Projesi: Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara aktarılabilmesi ve yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak onarım, yenileme, sağlıklaştırma ve işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine dayanılarak hazırlanan rapor ve proje bütünüdür.

h) Restitüsyon Projesi: Rölöve analizi tarihi araştırma ve örneklerin karşılaştırmalı etüdü sonucunda, sonradan değişikliğe uğramış, kısmen yıkılmış yada yok olmuş yapıların, belgelere ve eldeki kanıtlara dayanarak özgün biçimini belirlemeye yönelik, araştırma raporu, harita, fotoğraf, tarihi belge gibi eklerle desteklenmiş varsayım projesidir.

Madde 22- Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları

a) İnşaat Ruhsatı: Bir yapının İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmeliğe uygun olarak inşa edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi ve görülerek onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve üzerinde binanın yapılacağı parselin ve binanın tanımları bulunan belediyenin ilgili birimince onaylanan resmi izin belgesidir.

1- Yeni İnşaat Ruhsatı: Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak yeni yapı yapılması ya da herhangi bir nedenle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde yapıya başlanılmaması durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır.

2- Esaslı Tamir Ve Tadil Ruhsatı: İmar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve imar plan hükümlerine göre korunması mümkün olan yapılarda, herhangi bir nedenle imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat yapılması durumunda, proje müelliflerinin onayı alınmak kaydıyla, gerekli belge ve rölöve projelerinin veya tadil projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen tadilat ruhsatıdır.

3- İlave İnşaat Ruhsatı: İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde veya kullanma izni alındıktan sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak koşulu ile imar mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi durumunda gerekli belge ve ilave yapı projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde ilave yapı veya yapıların başlama ve bitim tarihleri belirtilerek düzenlenen inşaat ruhsatıdır.

4- Ruhsat Yenileme: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı olmayan ve yönetmeliğin 9. maddesinde tariflenen yapılar için yeniden verilen inşaat ruhsatıdır.

5-Röleve Tastiki: İmar durumu, mahallinde hazırlanmış tapu tespit krokisi,1957 yılı öncesi yapıldığını belgeleyen özel idare veya tapu kaydı ve röleve projesi dikkate alınarak düzenlenen belgedir.

b) Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri: Yapı inşaat ruhsatı düzenlenmeden önce görülüp, uygun bulunması veya onaylanması ve ruhsat dosyasında saklanması gereken bu Yönetmeliğin 67.maddesinde açıklanan belgelerdir.

c) Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi: Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı ve ruhsat harçlarının ödendiği tarihtir.

d) Yapıya Başlama Tespiti: İki yıllık yapıya başlama müddeti içerisinde, ruhsat eki temel projesine uygun olarak, betonarme yapı temelinin hazırlanıp, beton dökülebilmesi için belediye onayının (Temel Vizesi) alındığı tarih, yapı inşaat başlangıç tarihidir.

e) Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi: İki yıl içinde inşaata başlanmış yapılarda, yapı ruhsat müddetinin başlama tarihinden itibaren beş yıllık sürenin bitim tarihidir. Başlanmamış yapılarda iki yıllık sürenin bitiş tarihidir.

f) Yapı Bitim Tarihi: Yapıya “Yapı Kullanma İzni”nin verildiği tarihtir.

g) Proje Müellifi: Yapıların mimari, tesisat ( mekanik,elektrik) ve inşaat mühendisliği ile ilgili her türlü proje, plan, resim ve hesapların

hazırlanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu güvencesinde bulunan ve ihtisas ayrımı çerçevesinde uzmanlık konularına göre ön proje ile mimari projelerin hazırlanmasında mimar, betonarme ve/veya çelik projelerin hazırlanmasında inşaat mühendisi, mekanik tesisat projelerinin hazırlanmasında makine mühendisi, elektrik tesisat projelerinin hazırlanmasında elektrik mühendisi, plankote ve

yapı yeri uygulama krokisi ile temelden su basman seviyesine kadar yapının yatay ve düşey konumunun belirlenmesinde harita mühendisidir.

h) Fenni Sorumlu: İlgili mevzuatında tanımlanan yapı denetim kuruluşudur.

i) Proje Koordinatörü: İhtisas ayrımı çerçevesinde, proje müellifleri arasındaki koordinasyonu sağlayan, belediye, yapı denetim kuruluşu ve diğer ilgili kurumlarla ilişkileri yürüten, mimardır.

j) Şantiye Şefi: Yapım işlerini mal sahibi veya müteahhit adına yöneten, yapının uygulanması için gerekli olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, İş Kanunu ile İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Tüzüğü’ne göre zorunlu tedbirleri almak ve uygulatmak ile sorumlu olan ve yapı denetim kuruluşunun teknik konulardaki talimatlarına uygun olarak, yapım işlerini yöneten ve uygulayan mimar veya

inşaat mühendisidir.

Madde 23- İmar Yönetmeliğinde Kullanılan Diğer Tanımlar

a) Belediyeler: İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili belediyelerdir.

b) İlgili Belediye: İmar Kanunu, Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 3030 Sayılı Kanun ve Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında 3030 Sayılı Kanunun Uygulanması İle İlgili Yönetmeliğin belirlediği sınır görev ve yetki esası ile imar planı ve bu yönetmeliğin saptadığı alan, ilke ve hükümler kapsamında İzmir Büyükşehir Belediyesi ve sınırları içindeki diğer belediyelerdir.

c) İmar Daire Başkanlığı: İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin imar işleri ile ilgili birimidir.

d) İmar Müdürlüğü: Büyükşehir belediyesi ve ilgili belediyelerin inşaat ruhsatı, imar durumu, yapı kullanma izni gibi imar ile ilgili işlemlerini yürüten birimidir.

f) Koordinasyon Kararı: İmar planlarında açıklanmamış, İmar Yönetmeliğinde yer almamış veya imar uygulamalarında tereddüde düşülen konularda ; ilgili belediyeler arasında eşgüdüm sağlamak ve farklı uygulamaları ortadan kaldırmak amacıyla, büyükşehir belediyesince, ilgili belediyelerin ve/veya ilgili meslek odalarının görüşleri alınarak oluşturulan uygulamaya yönelik karardır.

g) Teknik Komisyon: Düzenleme sahası seçimi, parselasyon planı parsel ve kitle etütleri, imar adalarının kitle etütleri, birden fazla yapılaşma olan parsellerdeki kitlelerin kot alma noktalarının tespiti ve benzeri gibi bu yönetmelikte teknik komisyon tarafından incelenmesi istenen konularda karar üreten, ilgili belediyelerin imar, harita, planlama ve gerektiğinde emlak kamulaştırma ve fen işleri ile ilgili birim müdürlerinden veya görevlendirilecek teknik elemanlardan oluşan komisyondur.

ÜÇÜNCÜ KISIM

Arazi Ve Arsa Düzenleme İşleri Ve Yapılarla İlgili Hükümler

Parsel Büyüklükleri

Madde 24 - İmar planı kapsamı içinde bu yönetmelik koşullarına göre yapılacak parsel ayırmalarında, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyli, yol durumu, mevcut yapılar vs. gibi çevrenin özellikleri ile bu parseller de yapılması mümkün olan yapıların ölçü ve gereksinimleri de göz önünde tutularak belediyece saptanır. Ancak bu saptama sırasında aşağıdaki ölçülerin altına inilmez.

Ruhsatlı yapılaşmanın başladığı adalarda yapılacak parsel düzenlemelerinde, mevcut teşekküller dikkate alınır.

Parsel Genişlikleri:

A- Konut ve ticaret bölgelerinde:

a) 1, 2, 3 katlı inşaata müsait yerlerde;

Bitişik nizamda : 6 m. den

Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 6 m.den

Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafesi toplamı + 6 m.den

b) 4,5,6,7, 8, 9 katlı inşaata müsait yerlerde;

Bitişik nizamda : 12 m. den,

Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 12 m.den,

Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı +12 m.den

c) 10 kat ve daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde (H max. serbest ve yüksek yapılar dahil) ; 30 m. den,

B- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak ticaret bölgelerinde : 5 m.den,

C- Küçük sanat bölgelerinde:

Bitişik nizamda :5 m. den,

Blok başlarında :Yan bahçe mesafesi + 5 m. den,

D- Sanayi bölgelerinde : 20 m.den ,

E- Kentsel çalışma alanı vs. konut dışı kullanım alanlarında: Yan bahçe mesafeleri + 10.00m .den, az olamaz.

Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde, yol tarafındaki yan bahçe mesafesi yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

Parsel Derinlikleri:

A- Konut ve ticaret bölgelerinde:

a) h: 18.80 m. nin altında kalan parsellerde ;

Ön bahçesiz nizamda: 18.00 m.den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 18.00 m.den,

b) h: 18.80 m. ve üzerindeki parsellerde ;

Ön bahçesiz nizamda: 10.00 m. + h/2. den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 10.00 mt. + h/2. den,

B- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak ticaret bölgelerinde:

Ön bahçesiz nizamda: 5 m.den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 5 m.den,

C- Küçük sanat bölgelerinde : 5 m.den

D- Sanayi bölgelerinde : 50 m.den, az olamaz.

Parsel Alanları:

a) Konut ve ticaret bölgelerinde 10 kat ve daha fazla inşaat yapılacak yerlerde ( H max. Serbest olarak belirlenen ve yüksek yapı tarifine girmeyen alanlarda )

; 2000m2.den

b)Yüksek yapı tarifine giren yerlerde ; 3000 m2'den,

c) Sanayi bölgelerinde : 2000 m2den,

d) Kentsel çalışma alanlarında : 500 m2den, az olamaz.

Düzenleme Sahaları

Madde 25- Uygulama imar planı olan yerlerde, İmar Kanununun 18. maddesine ve “İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun olarak, teknik komisyon tarafından tespit edilir.

Düzenleme sahası, bir imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar planındaki gabarisinde ve imar mevzuatına uygun olarak teşekkül etmiş olması nedeniyle, kalan parsellerde ayırma ve birleştirme yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun parseller elde edilememesi halinde, teknik komisyon tarafından bu parselleri içerecek şekilde kısmi düzenleme sahaları tespit edilebilir.

Parselasyon planları sonucu oluşturulacak imar parsellerinin boyutları ve yapılaşma koşulları imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine göre civar yapılaşmalarda dikkate alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek belirlenir ve daha sonraki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.

Parsel Birleştirme Ve Ayırma İşlemleri

Madde 26- Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerinin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla parsel birleştirme ve ayırma işlemleri yapılabilir.

Ayırma Ve Birleştirme İşlemlerinde İstisnalar;

a) Yeni parsel ihdas etmemek koşulu ile mevcut parsellerde daha olumlu koşullar oluşturulabilmesi amacıyla yapılacak parsel hududu düzeltmeleri şeklindeki birleştirme ve ayırma işlemleri bu Yönetmelikte sözü geçen minimum ayırma koşullarına tabi değildir.

b) Birden fazla yola yüzü bulunup da diğer bütün şartlar tahakkuk ettiği halde sadece sokak yüzleri bu Yönetmelikteki asgari cephe genişliği şartlarına uyulmadığından parçalara bölünmeyen parsellerden köşe başına tesadüf etmeyenlerinin belediyece ilgili mevzuat hükümlerinden faydalandırılarak başka bir hal tarzı bulunmadığı takdirde bina yapılması mümkün olan parçalara ayrılmasını sağlamak üzere cephe genişlikleri azaltılmamak kaydı ile ayrılmasına izin verilebilir.

c) İmar planlarına göre gabarileri farklı olan parsellerin birleştirilmesine izin verilmez. Ancak, bu yönetmeliğin 24. maddesinde belirtilen asgari parsel cephe ve derinlik ölçülerini geçmemek kaydıyla parsellerin birleştirilmelerine izin verilir. Bu durumda, teknik komisyon tarafından imar adası bütününde yapılacak çalışma sonucu belirlenecek ada ayırım çizgisine göre uygulama yapılır.

d) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ayırmalar, bu yönetmelikteki ayırma şartlarına tabi değildir.

e) Ayrı ayrı inşaat yapmaları mümkün olan parsellerin birleştirilmeleri halinde elde edilecek yeni inşaatın taban alanı ve katlar alanı , parsellerin birleştirme öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanları ve katlar alanı toplamını geçemez. Bu maddenin c bendinde tanımlanan istisnai durumlarda bu madde uygulanmaz.

f) Ayırma sonucu oluşan parsellerde yapılacak yapıların taban alanları toplamı, ayırmadan önceki parselin taban alanını geçemez. Ayrıca, inşaat cephesinin yönü değiştirilerek ayırma yapılamaz.

Köşe başı parseller ancak bina ön cephe hattının bulunduğu taraftaki parsel kenarının, ayırma koşullarını sağlaması halinde ayrılabilir. g) Uygulama sonucu oluşan artık parsellere geçici inşaat izni verilmez.

h) Ayırma suretiyle yola cephesi olmayan parsel ihdas edilemez. Yeni yol ihdası yapılarak bu yola cepheli parseller teşekkül ettirilemez.

Madde 27- Bahçe Mesafeleri:

A- Ön Bahçe Mesafeleri : Ön bahçe ve yol kenarlarına, yeşil sahaya ve otoparka rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 m.dir. Ancak, yapılaşmanın başladığı adalarda ( ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç ) aşağıdaki koşullara göre, aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak bahçe mesafeleri tayin edilecektir.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek bahçe mesafesinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin bahçe mesafesinin tayininde mevcut binanın bahçesi esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; ada yüzünün %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla ) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, bahçe mesafesinin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

B- Yan Bahçe Mesafeleri : Yan bahçe mesafeleri (4 kata kadar 4 kat dahil) 3.00 m. olacaktır. Bundan yüksek katlı binalarda yan komşu mesafeleri 3 m.ye beher kat için 0.50 m. ilave edilmek suretiyle tespit olunur. Ancak, ahşap karkas yapılar için en az 5 m. mesafe bırakılması şarttır.

C- Arka Bahçe Mesafeleri : Arka bahçe mesafeleri H/2 dir. Bina yüksekliği olan H’nin tespiti bu Yönetmeliğin 30.maddesine göre yapılır.

Arka bahçe mesafeleri bir yola cephesi olan, iki yola cephesi olan (köşebaşı parselleri) ve 3 yola cephesi olan köşebaşı parsellerinde de uygulanır.

Serbest yapı nizamında binalar arası toplam mesafe yüksek blok’un H/2’sinden az olamaz.

Hiçbir yerde 3.00 m. den az olmamak koşulu ile, yapılaşmanın başladığı adalarda (ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç) aşağıdaki koşullara göre, aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak arka bahçe mesafesi tayin edilecektir.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek arka bahçe mesafesinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin arka bahçe mesafesinin tayininde mevcut binanın arka bahçesi esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; ada yüzünün %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, arka bahçelerin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

Bina Derinlikleri

Madde 28 - Bina derinlikleri; hiçbir yerde 22.00 m.yi geçmemek ve arka bahçe mesafesi H/2 nin altına düşmemek kaydıyla, imar planı koşulları da dikkate alınarak hesaplanır.

A- Mevcut yapılaşmanın başladığı adalarda (ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç) hiçbir yerde arka komşu sınırına 3.00 m.den fazla yaklaşmamak ve max. 22.00 m.yi geçmemek şartı ile aşağıdaki koşullara göre aynı ada yüzündeki mevcut yapılaşma dikkate alınarak hesaplanır.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek bina derinliğinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin bina derinliklerinin tayininde mevcut binanın bina derinliği esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; adanın %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, bina derinliklerinin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

B- Ayrıca;

a) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara verilen derinliklerin ada köşesindeki parsellerin ada içi boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olmaması halinde, bina derinliği 30 m. yi aşmamak kaydıyla bu parsellere nizami aydınlıkla parsel tamamına yapı izni verilebilir.

b) Köşe başından başka iki yola cephesi bulunan ve varsa ön, arka bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki ortalama derinliği 30.00 m.den az olan parsellerde bu derinliğe kadar yapı yapılabilir. Toplam kitle derinliği 30. m. yi aşmamak komşu binalarla uyum sağlamak, arka bahçeleri bütünleştirecek şekilde parselde iki kitle düzenlemeye belediyesi yetkilidir.

c) Her türlü bölgede derinliği az olan parsellerde 3.00 m. arka bahçe mesafesi bırakıldığında bina derinliğinin 10.00 m. altına düşmesi halinde arka bahçe mesafesini 1.00 m. ye kadar azaltmaya belediyesi yetkilidir.

d) Ayrık nizamda ve yapı emsali verilmemiş adalarda; bahçe mesafesi içinde kalmak koşulu ile yapı boyutları 22.00 x 30.00 m.yi aşamaz.

Bina Cepheleri

Madde 29- Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max. bina cephesi (30.00) m.dir. Ayrık ve ikiz yapı nizamına tabi olan yerlerde, daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak kaydıyla, bina cepheleri toplamı ( 30.00 ) m.yi geçmeyen ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye belediyesi yetkilidir.

Bina Yükseklikleri

Madde 30- imar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvilleri aşağıdaki şekilde tespit edilir.

1 katlı binaların yüksekliği maks. 3.80 m.

2 katlı binaların yüksekliği maks. 6.80 m.

3 katlı binaların yüksekliği maks. 9.80 m.

4 katlı binaların yüksekliği maks.12.80 m.

5 katlı binaların yüksekliği maks.15.80 m.

6 katlı binaların yüksekliği maks. 18.80 m.

7 katlı binaların yüksekliği maks. 21.80 m.

8 katlı binaların yüksekliği maks.24.80 m.

9 katlı binaların yüksekliği maks.27.80 m.

10 katlı binaların yüksekliği maks. 30.80 m.

Yeni yapılacak binalarda; tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara aksi halde bu Yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.

Belirlenen gabari içinde kalmak şartıyla iç yükseklikleri arttırarak daha az adette kat yapılabilir.

Ayrıca; yapı emsali verilmemiş adalarda, İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmeliğe göre çok katlı yapı yapılması mümkün olan parsellerde, sahibinin talebi halinde, encümence uygun görülecek muvakkat bir zaman için yüksekliği 6.80 m.yi ve 2 katı geçmeyen yapı ve tesislere tespit edilen kitle nizamına uygun olmak koşulu ile encümence izin verilebilir.

Geçici İnşaatlar

Madde 31- İmar planlarında gelişme alanı olarak belirlenmiş yerlerde muvakkat inşaat izni verilmez. Ancak meskun alanlarda, İmar Kanununun 33. maddesinde tanımlanan yerlerdeki arsalar imar uygulaması yapılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi yerlerden 5 yıllık imar programına dahil bulunmayanlarında;

Yüksekliği tabii zeminden 6.50 m.yi geçmemek,

Bodrum katlarda dahil olmak üzere toplam kat adedi 2’yi ve toplam yapı alanı

(brüt inşaat alanı), 250 m2.yi aşmamak,

Mevcut ve gelecekteki yol güzergahları üzerinde olmamak,

koşulları ile imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine belediye encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir.

Bu yapının imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve imar müdürlüğünün önerisi göz önüne alınarak hangi amaç için yapılıp kullanılabileceği belediye encümenince saptanır. Mülk sahibi bu amacın dışına çıkamaz.

Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2den ve yükseklikleri 6.50 m.den fazla olamaz.

Muvakkat inşaat izni verilecek yapının; bahçe mesafeleri , bina derinliği ve boyutları ile max. 250 m2 aşmamak üzere yapı alanı, imar planındaki yapılaşma koşulları ve bu Yönetmelik hükümleri dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

Mevcut kaçak yapıya geçici inşaat izni verilmez ve geçici inşaat izni verilen yapılarda esaslı tamir ve tadil izni verilmez. Geçici inşaat izni bir defaya mahsus verilir. 10 yıllık süre sonunda sahibi tarafından kaldırılmayan yapıların kaldırılması için duyuru yapılarak 10 günden az, 30 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süre sonunda kaldırılmayan yapılar ilgili belediyesince kaldırılır ve yıkım masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

Kapanan Yol Ve Sokaklar

Madde 32- İmar planına göre kapanan yol veya çıkmaz sokaklar üzerinde veya çıkışı bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ayrılamaz. Bu gibi yerler, İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanmadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilmediği takdirde bu hükümler uygulanıncaya kadar veya kamulaştırılıncaya kadar, sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam edilir.

Bu gibi arsalarda 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlarında 31. maddede belirtilen ölçülerde muvakkat inşaat izni verilebilir.

Taşkın, Heyelan Sahaları

Madde 33 - Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ayrılamaz. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.

İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle " ağaçlandırılacak alan” olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

İskan Dışı Alanlar

Madde 34 – Çevre düzeni planı ve/veya imar planlarında hiçbir kullanım kararı getirilmemiş veya bu planların onama sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda aşağıdaki hükümler uygulanır.

a) İskan dışı alanlarda yapılacak parsel ayırmalarından sonra elde edilecek her parsel (5.000) m2.den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ayırmadan sonra en az (25.00) m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ayırma işlemi yapılamaz.

b) İskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 ten fazla olmamak ve toplam inşaat alanı hiçbir koşulda (250) m2. yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği h=6.50 m. yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ veya sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m. den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait toplam inşaat alanı, parsel yüzölçümünün % 40’ını ve yapı yüksekliği h=6.50 m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de toplam inşaat alanı, parsel yüzölçümünün (0.40) dan fazla olamaz.

Beton temel ve çelik çatılı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir.

Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki seralar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.

Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım Orman ve Köy İşleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir.

Bu maddede anılan yapılar ilgili Bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.

Kadastro Parsellerinde İnşaat İzni

Madde 35- Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki her hangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.

Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ayırma şartı ile ilgili maddesine uymayan eski kadastral parsellerin bulunduğu yerlerde imar planında;

a) 3.80 m. yükseklikte olan yerlerde 4 m. cepheli

b) 6.80 - 9.80 m. yükseklikte olan yerlerde 4.5 m. cepheli

c) 12.80 - 15.80 m. yükseklikte olan yerlerde 5.0 m. cepheli

d) 18.80 m. veya daha fazla yükseklikte olan yerlerde 6 m.den az cepheli olan yerlerde inşaata izin verilmez.

Ancak bu maddedeki cephe genişlikleri, sadece mevcut kadastral parsellere müstakil inşaat müsaadesi verilirken dikkate alınması gerekmekte olup, kadastral parsellerde yapılacak yeni parsel ayırmalarında bu Yönetmeliğin parsel büyüklükleri ile ilgili 24. maddesindeki hükümlere uyulacaktır.

Ancak iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

Parselde Birden Fazla İnşaat İzni

Madde 36- Bir parselde, bu Yönetmelik ve imar planı gereği bütün koşulları sağlamak şartıyla birden fazla inşaat yapılabilme imkanı varsa ayırma şartı aranmaksızın birden fazla inşaat yapılabilir.

Ancak bu durumlarda bir parselde yapılacak tüm inşaatların tüm projelerinin yapılması ve ruhsatın tamamına verilmesi şarttır. Her blok için ayrı ayrı ruhsat düzenlenebilir.

Binalar arası toplam mesafe yüksek binanın H/2’sinden az olamaz.

Binalara Kot Verilmesi

Madde 37- Genel olarak binalara, arsanın cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafında rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst seviyesinden kot verilir.

Henüz tretuvarı tamamlanmamış ve kırmızı kotu belirlenmemiş olan yollarda bu tespit işi ilgilisinin başvurusu üzerine ilgili belediyesince 30 gün içinde yapılır.

Kot verme işlemi hangi yöntemle yapılırsa yapılsın; bütün kotlar Ülke Nivelman Ağı na dayalı olarak verilir.

A-Tabii Zeminden Kotlandırma:

a) Kot alınan yola olan mesafesi 6.00 m.yi aşan ön bahçeli parsellerde kot, bina ön cephesi tabi zemin ortasından alınır.

b) İmar Kanununun 19.maddesine göre bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, her binaya oturduğu tabi zeminin en yakın yol cephesindeki orta noktasından olmak üzere ayrı ayrı kot verilir.

c) Parselin tabii zemininin yol seviyesinden 3.00 m yüksek veya alçak olması veya yoldan itibaren çok meyilli olması, aynı parselde farklı arazi kotları olması, aynı ada veya parsel içinde kat adetlerinin veya yapı düzenin farklı olması veya farklı bahçe mesafeleri nedeniyle kot alma noktalarının değişmesi, gibi istisnai hallerde, mevcut yapılaşma dikkate alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot verileceği karara bağlanır ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon taraf